מקרקעין
עורך דין קניית דירה
קנייה של דירה היא בדרך כלל ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר של משפחה, ועורך דין קניית דירה נמצא שם כדי שהכסף יעבור רק כשהזכויות שלכם מוגנות. בעמוד הזה נסביר מה בודקים לפני החתימה בדירה יד שנייה ובדירה מקבלן, מה חייב להופיע בהסכם המכר, איך משתלבת המשכנתא, איפה נכנס מס רכישה ואיך מסתיים הרישום בטאבו. את רוכשי הדירות במשרד תל-פז, ארבלי מלווה עו״ד בני ארבלי, והליווי מתחיל בפגישת היכרות ללא עלות. זו אחת העסקאות שמלווה עורך דין מקרקעין במשרד.
בעמוד הזה:
למה לקחת עורך דין קניית דירה עוד לפני המשא ומתן
הרבה רוכשים פונים לעורך דין רק כשהמוכר כבר שלח טיוטת חוזה. עד אז לפעמים נחתם זיכרון דברים, סוכם מחיר ונקבע מועד מסירה, והמרחב לשנות נעשה צר. כשעורך הדין נכנס מוקדם, הבדיקות נעשות לפני שנוצרה מחויבות, והמשא ומתן על התנאים מתנהל כשכל המידע על השולחן. לכל הנושאים הקשורים בתחום ריכזנו מידע בעמוד עורך דין מקרקעין.
יש עוד סיבה. עורך הדין של המוכר, ובדירה חדשה עורך הדין של הקבלן, מייצג את הצד השני בלבד. גם כשהוא אדיב ומקצועי, הוא לא יפנה את תשומת לבכם לסעיף שפוגע בכם. לכן עורך דין לקניית דירה צריך להיות מישהו שמחויב רק לכם.
הבדיקות שעושים לפני שחותמים
הזכויות בנכס וזהות המוכר
מתחילים מנסח רישום עדכני, או מאישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. בודקים שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות, שאין עיקולים או הערות אזהרה לטובת אחרים, ומה גובה המשכנתא הרשומה. כשהדירה רשומה על שם אחד מבני זוג, בודקים אם נדרשת גם חתימה של בן הזוג השני, כדי שלא תעלה אחר כך טענה לזכויות בנכס. כשהמוכרים הם יורשים, בודקים שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, ושכל מי שצריך לחתום אכן חותם.
מצב תכנוני ופיזי
בתיק הבניין בוועדה המקומית רואים אם מה שקונים תואם את ההיתר: מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג או מחסן שהפך ליחידת דיור. במקביל כדאי להזמין בדק בית, ובמקרים של ספק גם שמאי. הבדיקה המשפטית והבדיקה ההנדסית משלימות זו את זו.
חובות ותשלומים שקשורים לנכס
ארנונה, ועד בית, מים והיטל השבחה הם דוגמאות לתשלומים שעלולים להתגלות בדיעבד. ההסכם צריך לקבוע שהמוכר מסלק את כל החובות עד יום המסירה, ושאישור מהרשות המקומית יוצג לפני הרישום.
יש לכם שאלה על המקרה שלכם?
בפגישת היכרות ללא עלות נבין יחד איפה אתם עומדים ומה הצעד הבא.
דירה יד שנייה או דירה מקבלן: מה משתנה
דירה יד שנייה
בדירה יד שנייה המוכר הוא בדרך כלל אדם פרטי, והדירה נמכרת במצבה הנוכחי. הנקודות הרגישות הן סילוק המשכנתא של המוכר, מועד המסירה ומה נשאר בדירה, ומה קורה אם המוכר צריך בעצמו לקנות דירה אחרת לפני שהוא מתפנה. כל אלה נכתבים בהסכם במפורש, יחד עם מועדי תשלום שמותנים בהתקדמות.
דירה מקבלן
כאן חל חוק המכר (דירות), שמחייב את הקבלן למסור מפרט טכני ומגן על הקונה בנושאי ליקויים ואיחורים. על הכספים שאתם משלמים הקבלן חייב לתת בטוחה לפי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות, בדרך כלל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. בפרויקט שיש לו ליווי בנקאי התשלומים נעשים דרך פנקס שוברים, ותשלום שעוקף אותו עלול להישאר בלי הגנה. חשוב גם לבדוק מה הקבלן מתחייב לגבי רישום הבית המשותף בהמשך, נושא שאנחנו מרחיבים עליו בעמוד רישום בית משותף.
הסכם מכר דירה: הסעיפים שדורשים את מרב תשומת הלב
הסכם מכר הוא המסמך שיקבע מה קורה אם משהו משתבש. עורך דין הסכם מכר שמייצג אתכם יתמקד בנקודות האלה:
- תיאור מדויק של הנכס, כולל הצמדות כמו חניה, מחסן או גינה, והתאמה בין מה שכתוב לבין מה שרשום.
- לוח תשלומים שמתקדם רק אחרי שהושגה הגנה: הערת אזהרה, מכתב מהבנק של המוכר, מסירת חזקה.
- סילוק המשכנתא של המוכר והעברת חלק מהתמורה ישירות לבנק שלו.
- מועד המסירה, מצב הדירה ביום המסירה ומה קורה באיחור.
- פיצוי מוסכם על הפרה, בגובה סביר שמרתיע את שני הצדדים.
- חלוקת המיסים והתשלומים בין הצדדים, וייפוי כוח בלתי חוזר שמאפשר להשלים את הרישום.
- מה קורה אם המשכנתא לא מאושרת בזמן או בהיקף שתכננתם.
פגישת היכרות ללא עלות
ספרו לנו בקצרה על המצב, ונבדוק יחד איך נכון להתקדם.
סניף מרכזי: ב.ס.ר 3, בני ברק
סניף ירושלים: מנדלי מוכר ספרים 7
פגישת היכרות ללא עלות
רוצים שנחזור אליכם?
השאירו שם וטלפון, ונחזור אליכם לשיחה קצרה ולתיאום פגישה. הבדיקה הראשונית לא כרוכה בעלות.
- שני סניפים: בני ברק וירושלים
- מלווים לקוחות מכל הארץ
- משרד משותף לעו״ד איילה תל-פז ועו״ד בני ארבלי
הערת אזהרה ומשכנתא: איך מתאמים ביניהן
הערת האזהרה לטובתכם
מיד אחרי החתימה, ולפני שעובר סכום משמעותי, נרשמת הערת אזהרה על שמכם. היא מונעת מהמוכר לבצע עסקה סותרת בנכס ומבססת את מעמדכם אם יתעוררו בעיות עם נושים שלו.
התיאום עם הבנק המממן
לפני החתימה כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, כדי לדעת על איזה סכום אפשר לסמוך. הבנק ידרוש שמאות, הערת אזהרה או התחייבות לרישום משכנתא לטובתו, ומסמכים מהמוכר. הכסף מהבנק עובר בדרך כלל ישירות למוכר או לבנק שלו, ולכן לוח התשלומים בהסכם צריך להתאים לקצב שבו הבנק משחרר את ההלוואה.
מס רכישה: מה לדעת לפני שבונים תקציב
מס רכישה חל על הקונה, ושיעורו תלוי בנסיבות: האם זו דירת המגורים היחידה שלכם, האם יש לכם דירות נוספות, ובמקרים מסוימים גם במעמד של הרוכש. לקבוצות שהחוק מגדיר יש הקלות. שני הצדדים מדווחים על העסקה לרשות המסים בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק, ועורך הדין מגיש את הדיווח בשמכם.
ההמלצה שלנו פשוטה: לחשב את המס לפני החתימה ולא אחריה, ולכלול אותו בתקציב יחד עם שכר הטרחה, השמאות והוצאות המעבר. רקע כללי על המס אפשר למצוא בערך מס רכישה בוויקיפדיה.
מהחתימה ועד שהדירה רשומה על שמכם
החתימה והמסירה הן לא סוף העסקה. כדי שהדירה תירשם על שמכם צריך אישור מרשות המסים שהמס שולם, אישור מהרשות המקומית שאין חובות, מחיקה של המשכנתא של המוכר ושטר מכר חתום. רק אז מגישים את הבקשה בלשכת רישום המקרקעין, או מבצעים את ההעברה מול רמ״י או מול החברה המשכנת. על ההבדלים בין המרשמים ועל עסקאות אחרות בנכסים כתבנו בעמוד עורך דין מקרקעין, ורקע כללי מופיע גם בערך מקרקעין בישראל.
קונים דירה להשקעה? את ההשכרה כדאי לתכנן כבר עכשיו, עם הסכם שכירות שמתאים לדירה ולכללים של שכירות הוגנת. וזוג שקונה דירה לפני החתונה, כשאחד מהשניים מביא יותר הון עצמי, יכול להסדיר את החלוקה בהסכם ממון.
רוצים לדעת מה האפשרויות שלכם?
התקשרו או השאירו פרטים, ונחזור אליכם לתיאום פגישה בבני ברק או בירושלים.
איך אנחנו מלווים רוכשי דירות
עו״ד בני ארבלי עוסק במקרקעין, בחוזים ובהסכמים, ומביא ניסיון של עשרות שנים במשא ומתן. בעסקת רכישה זה מתורגם לדבר מאוד מעשי: לדעת על אילו סעיפים מתעקשים, איפה אפשר להתגמש, ואיך מנסחים את ההסכם כך שהכסף שלכם תמיד מוגן בשלב שבו הוא עובר.
הטעות שאנחנו פוגשים הכי הרבה היא תשלום ראשון שעובר לפני שנרשמה הערת אזהרה, בגלל לחץ של המוכר או של המתווך. אצלנו הסדר הפוך: קודם הגנה, אחר כך תשלום.
מצאתם דירה, קיבלתם טיוטת הסכם, או שכבר חתמתם על זיכרון דברים ואתם לא בטוחים מה המשמעות שלו? לפני שאתם מתחייבים, בואו לפגישת היכרות שאינה כרוכה בתשלום, בסניף ירושלים או בסניף בבני ברק, ונבדוק יחד את המסמכים. המידע כאן כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי בעסקה הספציפית שלכם.
פגישת היכרות ללא עלות
ספרו לנו בקצרה על המצב, ונבדוק יחד איך נכון להתקדם.
סניף מרכזי: ב.ס.ר 3, בני ברק
סניף ירושלים: מנדלי מוכר ספרים 7
מי מלווה אתכם
עו״ד בני ארבלי
בעל הרשאה לעריכת ייפוי כוח מתמשך והסמכת דירקטורים. עשרות שנות ניסיון במשא ומתן, מלווה לקוחות מול בנקים, נושים ורשויות.
שאלות נפוצות
שאלות נפוצות על עורך דין קניית דירה
לא מצאתם תשובה? התקשרו אלינו, גם רק כדי לשאול.
מתי כדאי לפנות לעורך דין קניית דירה?
ברגע שמצאתם דירה שאתם רציניים לגביה, ולפני שאתם חותמים על מסמך כלשהו או משלמים מקדמה. בשלב הזה אפשר עוד לבדוק את הנכס בלי לחץ ולנהל משא ומתן על התנאים. פנייה אחרי זיכרון דברים חתום מצמצמת את מה שעורך הדין יכול לתקן.
כמה עולה עורך דין קניית דירה?
שכר הטרחה נקבע לפי סוג העסקה והמורכבות שלה, למשל דירה מקבלן מול יד שנייה, נכס שלא רשום בטאבו או עסקה עם כמה מוכרים. כדאי לסכם מראש ובכתב מה כלול בליווי, כולל דיווח למיסוי מקרקעין ורישום. השוואה לפי מחיר בלבד מתעלמת מהשאלה מה בדיוק מקבלים.
האם לחתום על זיכרון דברים לפני הסכם המכר?
ההמלצה שלנו היא לוותר עליו. זיכרון דברים עלול להיחשב הסכם מחייב, ולעיתים הוא כולל התחייבויות בלי ההגנות שיש בחוזה מלא. עדיף לעבור ישירות לבדיקות ולמשא ומתן על הסכם מכר מסודר.
מה חייב להופיע בהסכם מכר דירה?
תיאור הנכס וההצמדות, המחיר ולוח התשלומים, מועד המסירה, הטיפול במשכנתא של המוכר, הערת אזהרה, חלוקת המיסים והתשלומים, סעדים במקרה של הפרה וייפוי כוח להשלמת הרישום. כל אחד מהסעיפים האלה צריך להיות מנוסח כך שיהיה אפשר לאכוף אותו בפועל, ולא כהצהרה כללית.
מה בודקים בדירה יד שנייה לפני שחותמים?
את הזכויות הרשומות ואת זהות המוכר, משכנתאות ועיקולים, התאמה בין הדירה להיתר הבנייה, חובות לרשות המקומית ולוועד הבית, ואת המצב הפיזי של הדירה בעזרת בדק בית. כשהמוכרים הם יורשים או חברה, מוסיפים בדיקה של הסמכות שלהם לחתום.
מה צריך לבדוק כשקונים דירה מקבלן על הנייר?
את הזכויות של הקבלן בקרקע, את ההיתר או מצב התכנון, את הבטוחה שתקבלו על הכספים, את המפרט הטכני ואת לוח הזמנים למסירה. חשוב גם לבדוק אם יש ליווי בנקאי ולשלם רק דרך פנקס השוברים, ולקרוא בעיון את סעיפי השינויים והתוספות.
מה זו ערבות חוק מכר?
זו בטוחה שהקבלן חייב לתת לרוכש על הכספים ששולמו לו, לפי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות. היא נועדה להגן עליכם אם הקבלן לא יוכל לעמוד בהתחייבויות, למשל בגלל קשיים כלכליים. החוק מאפשר גם בטוחות אחרות, כמו פוליסת ביטוח, ובודקים שהבטוחה שניתנה מכסה את כל הסכומים ששולמו.
מתי רושמים הערת אזהרה לטובת הקונה?
סמוך ככל האפשר לחתימה, ולפני שעובר לידי המוכר סכום משמעותי. בדירה מקבלן לפעמים רושמים אותה על החלקה כולה, כי הדירה עוד לא קיימת כיחידה רשומה. עורך הדין שלכם מוודא שהבקשה לא נתקעה בשלב ההגשה ושההערה אכן מופיעה בנסח.
מה קורה אם לא מקבלים משכנתא אחרי החתימה?
אם ההסכם לא מסדיר את המצב הזה, אי עמידה בתשלום עלולה להיחשב הפרה. לכן מבקשים אישור עקרוני לפני החתימה, ומנסחים סעיף שמסדיר מה קורה אם הבנק מאשר פחות או מאחר. ההגנה הזו צריכה להיות כתובה בהסכם, לא סיכום בעל פה עם המוכר.
מה זה ייפוי כוח בלתי חוזר בעסקת דירה?
זה ייפוי כוח שהמוכר חותם עליו, בדרך כלל לטובת עורכי הדין בעסקה, כדי לאפשר להם להשלים את הרישום ולבצע פעולות נלוות גם בלי שיתוף פעולה נוסף ממנו. הוא בלתי חוזר כי זכויות הקונה תלויות בו. הנוסח שלו צריך להיות מוגבל למטרות העסקה בלבד.
מתי משלמים מס רכישה על דירה?
אחרי הדיווח על העסקה, רשות המסים מוציאה שומה ואתם משלמים לפיה בתוך המועד שקבוע בחוק. תשלום באיחור גורר תוספת של הפרשי הצמדה וריבית. אם אתם חולקים על השומה אפשר להגיש השגה, אבל גם אז כדאי להתייעץ לגבי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת.
אפשר לקבל הקלה במס רכישה?
רוכשים של דירת מגורים יחידה נהנים ככלל ממס מופחת לעומת מי שכבר יש לו דירה, ויש הקלות נוספות לקבוצות שהחוק והתקנות מגדירים. הזכאות נבדקת לפי הנתונים האישיים שלכם ביום הרכישה. מכירה של דירה קודמת בתוך פרק זמן מסוים יכולה גם היא להשפיע על השיעור.
מתי צריך שמאי בעסקת רכישה?
הבנק ממנה שמאי משלו כחלק מאישור המשכנתא, אבל השמאות הזו נועדה להגן על הבנק. כשיש ספק לגבי המחיר, תוספות בנייה או זכויות בנייה עתידיות, כדאי לשקול שמאי מטעמכם. חוות הדעת שלו יכולה לשמש גם במשא ומתן על המחיר.
כדאי לקנות דירה עם תוספת בנייה בלי היתר?
זה תלוי בהיקף החריגה ובסיכון שהיא יוצרת: צו הריסה, קנס, קושי לקבל משכנתא או ירידה בשווי. לפעמים אפשר להתקדם עם הפחתה במחיר ועם התחייבות של המוכר לשפות אתכם, ולפעמים עדיף לוותר. ההחלטה צריכה להתקבל אחרי בדיקה בתיק הבניין ולא לפי הבטחות.
מה קורה אם הקבלן מאחר במסירת הדירה?
חוק המכר (דירות) מעניק לרוכש ככלל זכות לפיצוי על איחור במסירה מעבר לתקופה שהחוק מגדיר, וחוזה של קבלן לא יכול לגרוע מההגנות של החוק לרעת הקונה. חשוב לתעד את המועד שנקבע בחוזה ואת ההודעות מהקבלן. את הדרישה מגישים בהתאם להוראות החוק ולנסיבות.
איך יודעים שהמוכר הוא באמת בעל הדירה?
משווים את פרטי הזהות של המוכר לפרטים שבנסח או באישור הזכויות, ובודקים שאין לו מגבלה על פעולה בנכס. כשמישהו חותם בשם הבעלים, בודקים את ייפוי הכוח ואת תוקפו. בעסקאות עם חשש מזיוף מקפידים במיוחד על זיהוי ועל תשלום רק לחשבון שנבדק.
מה ההבדל בין מסירת החזקה לבין רישום הדירה על שמכם?
מסירת חזקה היא הרגע שבו אתם מקבלים את המפתח ומתחילים להשתמש בדירה. הרישום הוא השינוי במרשם הרשמי, ורק הוא משלים את העסקה מבחינה משפטית. בין שני המועדים יכולים לעבור חודשים, ובתקופה הזו הערת האזהרה היא ההגנה העיקרית שלכם.
זוג שקונה דירה לפני החתונה צריך מסמך נוסף?
כשכל אחד מהשניים מביא סכום שונה, או כשאחד מהם כבר מחזיק בנכס אחר, כדאי להחליט מראש איך הדירה תירשם ומה יקרה בפרידה או בפטירה. אפשר לרשום חלקים לא שווים, ואפשר להסדיר את הנושא בהסכם ממון. עדיף לעשות זאת לפני הרכישה ולא בדיעבד.
אפשר לקנות דירה שהיא חלק מעיזבון?
כן, אבל צריך לוודא שמי שמוכר רשאי לעשות זאת: שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, שכל היורשים חותמים או שמנהל העיזבון קיבל את האישורים הנדרשים. לפעמים צריך גם אישור של בית המשפט או של הרשם לענייני ירושה. ההסכם צריך לשקף את מבנה הבעלות המורכב הזה.
מה להביא לפגישה הראשונה לפני קניית דירה?
כל מה שכבר יש בידיכם: פרטי הנכס או הכתובת, נסח אם הוצאתם, טיוטת חוזה או זיכרון דברים, אישור עקרוני מהבנק ופרטים על הדירה הנוכחית שלכם אם יש כזו. גם שאלות שנשארו פתוחות מול המוכר או המתווך. ככל שהתמונה מלאה יותר, הבדיקה הראשונית מדויקת יותר.
עוד בתחום
בואו נדבר על המקרה שלכם
פגישת היכרות ללא עלות, בבני ברק או בירושלים. נבין את התמונה ונציע דרך ברורה להתקדם.
