מקרקעין
רישום בית משותף
בבניין שיש בו כמה דירות, רישום בית משותף הוא מה שהופך כל דירה ליחידה רשומה משלה בטאבו, עם חלק מוגדר ברכוש המשותף ועם תקנון שקובע מה שייך למי. בלי הרישום קשה יותר לקבל משכנתא, למכור ולהוכיח זכות בחניה או במחסן. בעמוד מוסבר מה ההליך כולל מול המפקח על רישום המקרקעין, מה ההבדל בין תקנון מצוי למוסכם, איך רושמים הצמדות ומתי מתקנים צו קיים. במשרד תל-פז, ארבלי מלווה את התחום עו״ד בני ארבלי, והליווי נפתח בפגישת היכרות ללא עלות. הנושא עולה לעיתים קרובות בזמן קניית דירה מקבלן.
רישום בית משותף: מה הוא משנה בפועל
לפני הרישום, הבניין כולו מופיע בטאבו כחלקה אחת, בלי הפרדה בין הדירות. לפעמים בעלי הדירות רשומים עליה כבעלים משותפים בחלקים שלא מצביעים על דירה מסוימת, ולפעמים הזכויות בכלל רשומות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל. אחרי הרישום, כל דירה מקבלת מספר תת-חלקה משלה, ונפתח לה דף נפרד בפנקס הבתים המשותפים. לכל הנושאים הקשורים בתחום ריכזנו מידע בעמוד עורך דין מקרקעין.
לכל תת-חלקה צמוד חלק ברכוש המשותף, כלומר בכל מה שאינו דירה: הקרקע, הגג, חדר המדרגות, הקירות החיצוניים, המקלט והמתקנים המשותפים. לפי חוק המקרקעין אי אפשר לעשות עסקה בחלק הזה בנפרד מהדירה. הסבר רחב על המושג עצמו מופיע בערך בית משותף בוויקיפדיה.
למה זה חשוב לבעלי הדירות
משכנתא ומכירה
דירה שרשומה כתת-חלקה אפשר למשכן ולמכור בתהליך מוכר ופשוט יחסית. בבניין לא רשום הבנקים דורשים לעיתים קרובות מסמכים נוספים, והקונה נשען על הערת אזהרה על החלקה כולה או על אישור מחברה משכנת. זה לא מונע עסקה, אבל מאט אותה ולפעמים משפיע על המחיר. על הבדיקות שכדאי לעשות בעסקה כזו כתבנו בעמוד עורך דין קניית דירה.
זכויות ברכוש המשותף וחלוקת ההוצאות
החלק של כל דירה ברכוש המשותף נקבע ככלל לפי היחס בין שטח הרצפה שלה לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת. גם ההשתתפות בהוצאות האחזקה נגזרת ככלל מאותו יחס. רישום מסודר קובע את החלקים האלה בצורה שאי אפשר להתווכח עליה.
סכסוכים בין שכנים
רוב המחלוקות בין בעלי דירות על שימוש ברכוש המשותף ועל הוראות התקנון נידונות בפני המפקח על המקרקעין. כשהבית רשום והתקנון ברור, קל הרבה יותר לדעת מי צודק, ולעיתים קרובות גם להימנע מהליך.
יש לכם שאלה על המקרה שלכם?
בפגישת היכרות ללא עלות נבין יחד איפה אתם עומדים ומה הצעד הבא.
מי אחראי לרשום את הבית
בבניין חדש, חוק המכר (דירות) מטיל על הקבלן המוכר חובה לפעול לרישום הבית כבית משותף ולרישום הדירות על שם הרוכשים, בתוך פרק זמן שקבוע בחוק ובהתאם לחוזה. לכן כבר בשלב קניית הדירה בודקים מה הקבלן מתחייב לעשות ומה קורה אם הוא מתעכב.
בבניינים ותיקים התמונה מגוונת יותר. יש בניינים שהקבלן נעלם לפני שהשלים את הרישום, יש שנבנו על ידי חברה משכנת, ויש כאלה שמעולם לא התחילו בתהליך. במקרים כאלה בודקים מי יכול להוביל את הבקשה, מה נדרש מבעלי הדירות ואילו דרכים פתוחות כדי לקדם את הרישום, כולל פנייה למפקח. יורשים שקיבלו דירה בבניין כזה מגלים את המצב בדרך כלל רק כשהם מנסים למכור, ועל השלב הזה כתבנו בעמוד ניהול עיזבון.
שלבי ההליך מול המפקח על רישום המקרקעין
רישום בתים משותפים נעשה בלשכת רישום המקרקעין, בפני המפקח שממונה על כך. ההליך בנוי בדרך כלל מהשלבים הבאים:
- בדיקת מצב הרישום של החלקה, הבעלים הרשומים, המשכנתאות וההערות.
- הכנת תשריט בית משותף על ידי מודד מוסמך, שמתאר את הדירות, את ההצמדות ואת השטחים המשותפים.
- בדיקת ההתאמה בין התשריט, היתר הבנייה ומה שנבנה בפועל.
- ניסוח תקנון מוסכם, אם רוצים לקבוע הסדרים שונים מהתקנון המצוי.
- הגשת הבקשה, מענה להערות של הלשכה והשלמת מסמכים.
- מתן צו רישום הבית כבית משותף, ורישום הדירות על שם בעליהן.
פערים בין התשריט להיתר, או בין מה שהקבלן מכר לבין מה שרשום, הם הסיבה הנפוצה ביותר לעיכובים. כשהקרקע מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, צריך לתאם גם מולה. מידע כללי על ההליך ועל הזכויות של הדיירים מופיע גם בכל זכות, בדף בית משותף.
פגישת היכרות ללא עלות
ספרו לנו בקצרה על המצב, ונבדוק יחד איך נכון להתקדם.
סניף מרכזי: ב.ס.ר 3, בני ברק
סניף ירושלים: מנדלי מוכר ספרים 7
פגישת היכרות ללא עלות
רוצים שנחזור אליכם?
השאירו שם וטלפון, ונחזור אליכם לשיחה קצרה ולתיאום פגישה. הבדיקה הראשונית לא כרוכה בעלות.
- שני סניפים: בני ברק וירושלים
- מלווים לקוחות מכל הארץ
- משרד משותף לעו״ד איילה תל-פז ועו״ד בני ארבלי
תקנון בית משותף: מצוי או מוסכם
לכל בית משותף רשום יש תקנון. אם בעלי הדירות לא רשמו תקנון משלהם, חל התקנון המצוי, שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין ומסדיר עניינים כמו נציגות, אסיפה כללית ואחזקה. תקנון מוסכם הוא תקנון שנרשם בנוסף או במקומו, ויכול לקבוע הסדרים אחרים, למשל הצמדות לדירות מסוימות, חלוקה שונה של ההוצאות או הגבלות שימוש.
שינוי של תקנון מוסכם אחרי הרישום אפשרי, אבל דורש ככלל רוב מיוחס של בעלי הדירות לפי החוק, ושינוי שנוגע להצמדה של דירה מסוימת דורש גם את הסכמת בעל אותה דירה. לכן כדאי לנסח את התקנון בזהירות כבר בפעם הראשונה. דוגמאות והסבר נוסף אפשר למצוא בדף תקנון בית משותף בכל זכות.
הצמדות: חניה, מחסן, גג וגינה
הצמדה היא הקצאה של חלק מהרכוש המשותף לשימוש הבלעדי של דירה מסוימת. היא נקבעת בתקנון המוסכם ומופיעה בתשריט. חניה או מחסן שלא הוצמדו לדירה נשארים ככלל רכוש משותף של כל הדיירים, גם אם הקבלן אמר אחרת ביום המכירה.
זו אחת הבדיקות החשובות לפני קנייה או מכירה: להשוות בין מה שכתוב בחוזה, מה שמופיע בתשריט ומה שרשום בפועל. בגג ובזכויות בנייה עתידיות הסוגיה רגישה במיוחד, כי לעיתים קרובות יש להן ערך כלכלי משמעותי.
תיקון צו בית משותף
צו שנרשם לא נשאר קפוא. תוספת בנייה, איחוד של שתי דירות, פיצול דירה, הצמדה חדשה או פרויקט של חיזוק ותוספת קומות מחייבים תיקון של הרישום. התיקון כולל תשריט מעודכן, תקנון מעודכן והסכמות של בעלי הדירות ברוב שהחוק דורש לאותו סוג של שינוי. מי שמשאיר את הרישום הישן אחרי שינוי בפועל עלול לגלות את הפער רק במכירה הבאה. לתקנון יש השלכה גם על השכרת דירות בבניין, למשל כשהוא מגביל שימושים מסוימים, ולכן כדאי לבדוק אותו לפני שמנסחים הסכם שכירות.
רוצים לדעת מה האפשרויות שלכם?
התקשרו או השאירו פרטים, ונחזור אליכם לתיאום פגישה בבני ברק או בירושלים.
איך אנחנו ניגשים לרישום הבית
עו״ד בני ארבלי עוסק במקרקעין ובהסכמים, ומביא ניסיון של עשרות שנים בליווי פרויקטים ובמשא ומתן. ברישום בית משותף שני הכישורים האלה נחוצים: לקרוא נכון את המצב הרישומי והתכנוני, ולהביא לידי הסכמה בעלי דירות שלא תמיד רואים עין בעין. זה חלק מתחום רחב יותר שמתואר בעמוד עורך דין מקרקעין.
הצעד הראשון אצלנו הוא תמיד זהה: להוציא את נסח החלקה, לבקש את ההיתר ואת חוזי המכר של הדירות, ולבדוק אם הם מספרים את אותו סיפור. הטעות שאנחנו רואים הכי הרבה היא הנחה שהרישום הוא עניין טכני של הקבלן, עד שמגיע יום המכירה.
הבניין שלכם עוד לא רשום, או שהתקנון לא משקף את מה שנבנה? פגישת ההיכרות אצלנו לא עולה כסף, ואפשר לקיים אותה בסניף ירושלים או בסניף המרכזי שבבני ברק. המידע כאן כללי ואינו מחליף בדיקה של הבניין הספציפי שלכם.
פגישת היכרות ללא עלות
ספרו לנו בקצרה על המצב, ונבדוק יחד איך נכון להתקדם.
סניף מרכזי: ב.ס.ר 3, בני ברק
סניף ירושלים: מנדלי מוכר ספרים 7
מי מלווה אתכם
עו״ד בני ארבלי
בעל הרשאה לעריכת ייפוי כוח מתמשך והסמכת דירקטורים. עשרות שנות ניסיון במשא ומתן, מלווה לקוחות מול בנקים, נושים ורשויות.
שאלות נפוצות
שאלות נפוצות על רישום בית משותף
לא מצאתם תשובה? התקשרו אלינו, גם רק כדי לשאול.
מה זה רישום בית משותף?
זה הליך בלשכת רישום המקרקעין שבו בניין עם כמה דירות נרשם כך שכל דירה היא תת-חלקה נפרדת, עם חלק ברכוש המשותף ועם תקנון. אחרי הרישום אפשר לרשום בעלות, משכנתא והערות על כל דירה בנפרד.
איך יודעים אם הבניין רשום כבית משותף?
מוציאים נסח רישום לפי גוש וחלקה. אם הבית רשום, הנסח יציג תת-חלקות, את החלק של כל דירה ברכוש המשותף ואת ההצמדות. אם מופיעה רק חלקה עם בעלים רבים במושע, או שהזכויות רשומות בחברה משכנת, הבית ככל הנראה עוד לא נרשם.
מה ההבדל בין רישום הבית לבין רישום הדירה על שמכם?
רישום הבית יוצר את התת-חלקות. רישום הדירה על שמכם הוא הצעד שאחריו, שבו הבעלות עוברת מהקבלן או מהמוכר אליכם. אפשר שהבית יירשם והדירה עדיין לא תועבר, ולכן בודקים את שני השלבים.
מי אחראי לרישום בית משותף בבניין חדש?
החובה מוטלת על הקבלן המוכר לפי חוק המכר (דירות), בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק ובחוזה. הרוכשים לא אמורים לשאת בעבודה הזו, אבל כדאי שיעקבו אחריה, כי עיכוב של הקבלן פוגע בהם בפועל. את שאר הבדיקות מול הקבלן מפרט העמוד עורך דין קניית דירה.
מה עושים כשהקבלן לא רשם את הבית?
קודם פונים אליו בכתב ובודקים מה הוא מתחייב בחוזה. אם הוא לא פועל, בודקים את האפשרויות לקדם את הרישום בלעדיו, כולל פנייה למפקח ובמקרים מסוימים לבית המשפט. כשבעלי הדירות פועלים יחד, התהליך בדרך כלל מתקדם מהר יותר.
כמה זמן לוקח רישום בית משותף?
זה תלוי במצב הבניין: התאמה להיתר, מספר הדירות, הסכמות בין בעלי הדירות והאם הקרקע מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל. בניין מסודר עובר את ההליך הרבה יותר מהר מבניין שיש בו חריגות או מחלוקות. הערכה אפשר לתת רק אחרי בדיקה של המסמכים.
מה זה תשריט בית משותף?
זו מפה שמכין מודד מוסמך, ומתארת את הבניין, את הדירות, את השטחים שלהן, את ההצמדות ואת הרכוש המשותף. התשריט הוא הבסיס לצו הרישום, ולכן כל טעות בו עוברת לרישום עצמו.
מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם?
תקנון מצוי הוא תקנון שקבוע בתוספת לחוק המקרקעין וחל אוטומטית כשלא נרשם אחר. תקנון מוסכם נוסח ונרשם על ידי בעלי הדירות או הקבלן, ויכול לכלול הצמדות, חלוקת הוצאות שונה והסדרים מיוחדים לבניין.
מה כולל תקנון בית משותף מוסכם?
בדרך כלל הוראות על הצמדות, על החלק של כל דירה ברכוש המשותף ובהוצאות, על שימושים מותרים ואסורים, ולעיתים גם על זכויות בנייה. ככל שהבניין מורכב יותר, למשל עם חנויות בקומת הקרקע, התקנון צריך להיות מפורט יותר.
איך משנים תקנון בית משותף?
מקבלים החלטה של בעלי הדירות ברוב שהחוק דורש, ורושמים את השינוי בלשכת רישום המקרקעין. כשהשינוי פוגע בזכות של דירה מסוימת, כמו ביטול הצמדה, נדרשת ככלל גם ההסכמה של בעל אותה דירה.
מה זו הצמדה בבית משותף?
הצמדה היא חלק מהרכוש המשותף, כמו חניה, מחסן, גינה או גג, שהוקצה לשימוש של דירה מסוימת בתקנון המוסכם. היא עוברת יחד עם הדירה במכירה, ואי אפשר למכור אותה בנפרד לאדם שאינו בעל דירה בבניין.
החניה שקניתי לא מופיעה ברישום. מה עושים?
בודקים מה כתוב בחוזה המכר, מה מופיע בתשריט ומה נקבע בתקנון. אם הקבלן התחייב לחניה ולא הצמיד אותה, אפשר לדרוש ממנו לתקן את הרישום, ולעיתים לפעול מול בעלי הדירות האחרים. ככל שהטיפול מתחיל מוקדם יותר, קל יותר לתקן.
מה נחשב רכוש משותף?
כל חלקי הבית שאינם רשומים כדירות: הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, היסודות, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקני המים והחשמל המשותפים. חלקים מהרכוש המשותף יכולים להיות מוצמדים לדירות מסוימות לפי התקנון.
איך מתחלקות ההוצאות על אחזקת הבניין?
ככלל, כל בעל דירה משתתף בהוצאות לפי החלק של דירתו ברכוש המשותף, שנגזר משטח הרצפה של הדירה. תקנון מוסכם יכול לקבוע חלוקה אחרת, למשל כשדירות מסוימות לא משתמשות במעלית או כשיש בבניין חלק מסחרי.
למי שייכות זכויות הבנייה על הגג?
אם הגג לא הוצמד לדירה מסוימת והתקנון לא קובע אחרת, הוא חלק מהרכוש המשותף, וזכויות הבנייה קשורות לכלל בעלי הדירות. ניצול שלהן כפוף להסכמות שהחוק דורש ולהיתר בנייה. בגלל הערך הכלכלי, זו אחת ההוראות שכדאי לבדוק בתקנון לפני קנייה.
מתי צריך תיקון צו בית משותף?
כשהמצב בבניין השתנה ביחס לרישום: נבנו דירות או קומות חדשות, דירות אוחדו או פוצלו, נקבעה הצמדה חדשה או בוטלה ישנה. התיקון כולל תשריט ותקנון מעודכנים וההסכמות הנדרשות, ובלעדיו הרישום לא משקף את מה שקיים.
מי מכריע בסכסוך בין שכנים על הרכוש המשותף?
ככלל, סכסוך בין בעלי דירות על זכויות וחובות לפי התקנון או לפי הוראות החוק על בתים משותפים נדון בפני המפקח על המקרקעין. יש עניינים, כמו מחלוקות על בעלות, שעוברים לבית המשפט. לפני שפונים לאחד מהם, כדאי לבדוק אם אפשר לפתור את המחלוקת בהסכמה. תמונה רחבה של התחום מופיעה בעמוד עורך דין מקרקעין.
אפשר לקבל משכנתא על דירה בבניין שלא נרשם?
לרוב כן, אבל התנאים והמסמכים משתנים. הבנק יכול להסתפק בהערת אזהרה על החלקה, באישור זכויות מחברה משכנת או מרשות מקרקעי ישראל, או בהתחייבות לרישום משכנתא. כדאי לברר את הדרישות של הבנק לפני שחותמים על הסכם הרכישה.
חוק הבתים המשותפים חל גם על בניין שלא נרשם?
חלק מההוראות על ניהול הבית ועל חלוקת ההוצאות חלות גם על בניין שלא נרשם כבית משותף. כך שגם בבניין כזה יש מסגרת משפטית לאחזקה ולקבלת החלטות, אבל ההגנות של הרישום עצמו, כמו תת-חלקה והצמדות רשומות, לא קיימות.
אילו מסמכים כדאי להביא לפגישה על רישום הבניין?
נסח של החלקה, היתר הבנייה אם יש בידיכם, חוזה המכר של הדירה שלכם, כל תשריט או תקנון שהקבלן מסר, והתכתבויות עם הקבלן או עם החברה המשכנת. אם בעלי דירות נוספים מעורבים, כדאי לרכז גם את הפרטים שלהם.
עוד בתחום
בואו נדבר על המקרה שלכם
פגישת היכרות ללא עלות, בבני ברק או בירושלים. נבין את התמונה ונציע דרך ברורה להתקדם.
