מקרקעין
הסכם שכירות
הסכם שכירות קובע את כללי המשחק בין משכיר לשוכר לכל אורך התקופה: כמה משלמים ומתי, אילו בטחונות נותנים, מי מתקן מה, איך מאריכים ואיך יוצאים לפני הזמן. בשכירות למגורים החוק מוסיף כללים של שכירות הוגנת שהחוזה חייב לעמוד בהם. במשרד תל-פז, ארבלי אנחנו מנסחים ובודקים חוזים כאלה עבור משכירים ועבור שוכרים, בדירות ובנכסים מסחריים, כדי שהמחלוקות הצפויות ייפתרו כבר על הנייר ולא בבית המשפט. בדומה לקניית דירה, גם כאן הבדיקה לפני החתימה חוסכת את רוב הבעיות.
למה כדאי להשקיע בהסכם שכירות כתוב וברור
רוב הסכסוכים בין משכירים לשוכרים לא מתחילים ביום הכניסה. הם מתחילים ביום היציאה: מי משלם על הקיר שנסדק, האם הפיקדון חוזר, מה קורה כשהשוכר מבקש לעזוב חודשים לפני הזמן. חוזה שעונה על השאלות האלה מראש חוסך ויכוח, וחוזה שמשאיר אותן פתוחות מזמין אותו. הסבר רחב יותר על התחום כולו מופיע בעמוד עורך דין מקרקעין.
בשכירות של דירה למגורים יש גם דרישה של החוק: ההסכם צריך להיות בכתב ולכלול פרטים שהחוק מפרט, בין היתר תיאור הדירה, התקופה, דמי השכירות ומועדי התשלום וסוג הבטוחה. טופס שהורד מהאינטרנט מכסה חלק מזה, אבל לרוב לא מתאים לדירה הספציפית, לשותפים שגרים בה או לתוכניות של המשכיר.
הסעיפים המרכזיים בהסכם שכירות דירה
תקופה ואופציה להארכה
מגדירים תקופה בסיסית, ובנפרד תקופת אופציה. חשוב לכתוב למי האופציה שייכת, עד מתי צריך להודיע על מימושה, מה יהיו דמי השכירות בתקופה הנוספת והאם צריך לחדש את הבטחונות. אופציה שנוסחה בחצי שורה היא מקור קבוע לוויכוחים.
דמי שכירות ותשלומים שוטפים
מעבר לסכום עצמו קובעים מועד תשלום, אמצעי תשלום והאם יש הצמדה. ההסכם צריך לומר מי משלם ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית, ומתי החשבונות מועברים על שם השוכר. יש תשלומים שהחוק מטיל על המשכיר גם אם החוזה שותק, ולכן כדאי לבדוק שהחלוקה בחוזה לא סותרת אותו.
בטחונות
ערבות בנקאית, שטר חוב, ערבים או פיקדון. בשכירות למגורים החוק מגביל את היקף הבטוחה שמשכיר רשאי לדרוש, וקובע באילו תנאים מותר לממש אותה ומתי צריך להחזיר אותה. ההסכם צריך לפרט לאילו חובות הבטוחה משמשת ואיך מודיעים לשוכר לפני שמממשים אותה.
תיקונים, תחזוקה ושינויים בדירה
המשכיר אחראי לליקויים שלא נגרמו מהשימוש של השוכר, והשוכר אחראי לנזק שהוא גרם ולתחזוקה שוטפת. ההסכם צריך לקבוע איך מודיעים על תקלה, מה נחשב דחוף ומה קורה אם התיקון מתעכב. שינויים בדירה, גם צביעה בצבע אחר או התקנת מזגן, דורשים הסכמה מראש, ובסוף התקופה הדירה מוחזרת במצבה, למעט בלאי סביר.
שותפים ושכירות משנה
כשכמה שותפים שוכרים יחד, צריך להחליט אם כולם אחראים ביחד לכל דמי השכירות, ומה קורה כששותף אחד עוזב ומגיע אחר במקומו. העברת השכירות לאחר או השכרה בשכירות משנה טעונות ככלל את הסכמת המשכיר, ולכן עדיף להסדיר אותן בחוזה במפורש.
יש לכם שאלה על המקרה שלכם?
בפגישת היכרות ללא עלות נבין יחד איפה אתם עומדים ומה הצעד הבא.
שכירות הוגנת: מה החוק מחייב היום
תיקון לחוק השכירות משנת 2017, שמוכר בשם שכירות הוגנת, קבע כללים שחלים על רוב החוזים לשכירות דירה למגורים. העיקריים שבהם:
- המשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים, לפי רשימת תנאים שבחוק, ולגלות לשוכר ליקויים שידועים לו.
- ליקויים שהמשכיר אחראי להם מתוקנים בתוך פרקי זמן שנקבעו, וליקוי שפוגע במגורים עצמם בתוך זמן קצר במיוחד.
- היקף הבטוחה מוגבל, ומימוש שלה כפוף לתנאים ולהודעה מראש.
- יש הוצאות שאסור לגלגל על השוכר, כמו ביטוח המבנה של הדירה.
סעיף בחוזה שסותר את הכללים האלה לרעת השוכר עלול להיות חסר תוקף, גם אם השוכר חתם עליו. סקירה כללית של התחום אפשר למצוא בערך שכירות למגורים בישראל, ואת הכללים הבסיסיים שחלים על כל שכירות קובע חוק השכירות.
פגישת היכרות ללא עלות
ספרו לנו בקצרה על המצב, ונבדוק יחד איך נכון להתקדם.
סניף מרכזי: ב.ס.ר 3, בני ברק
סניף ירושלים: מנדלי מוכר ספרים 7
פגישת היכרות ללא עלות
רוצים שנחזור אליכם?
השאירו שם וטלפון, ונחזור אליכם לשיחה קצרה ולתיאום פגישה. הבדיקה הראשונית לא כרוכה בעלות.
- שני סניפים: בני ברק וירושלים
- מלווים לקוחות מכל הארץ
- משרד משותף לעו״ד איילה תל-פז ועו״ד בני ארבלי
יציאה מוקדמת וסיום השכירות
כשהשוכר רוצה לעזוב לפני סוף התקופה
אם החוזה לא כולל זכות יציאה, שכירות לתקופה קצובה מחייבת את שני הצדדים עד סופה. בפועל נפוצים שני פתרונות: סעיף שמאפשר יציאה בהודעה מוקדמת, לפעמים בתמורה לפיצוי קבוע, וסעיף שוכר חלופי, שבו השוכר מביא מחליף מתאים ומשתחרר. גם בלי סעיף כזה, משכיר שנפגע מהפרה צריך לפעול להקטנת הנזק שלו. מידע נוסף על המצב הזה מופיע בכל זכות, בדף ביטול חד-צדדי של חוזה שכירות.
כשהשוכר לא מתפנה או לא משלם
משכיר לא יכול להחליף מנעול, לנתק חשמל או להוציא חפצים בכוח. הדרך היא התראה בכתב, מימוש הבטחונות לפי ההסכם ולפי החוק, ואם צריך, תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום, שמתנהלת במסלול מהיר יחסית. חוב שנפסק או שטר חוב שנחתם אפשר לגבות דרך רשות האכיפה, ועל כך כתבנו בעמוד עורך דין הוצאה לפועל.
הסכם שכירות לנכס מסחרי, בקצרה
בשכירות של משרד, חנות או מחסן לא חלים כללי השכירות ההוגנת, והצדדים חופשיים יותר לקבוע תנאים. זה גם אומר שיש פחות רשת ביטחון. הנקודות שבודקים: שהשימוש המותר בנכס מאפשר לקבל רישיון עסק, מי מממן התאמות ושיפוצים, תקופות אופציה ארוכות ועדכון דמי השכירות בהן, דמי ניהול, ערבות בנקאית, והאפשרות להעביר את השכירות אם העסק נמכר.
מה בודקים לפני שחותמים, משני צדי השולחן
שוכרים צריכים לוודא שמי שמשכיר את הדירה הוא בעליה או מורשה מטעמם, בבדיקת נסח או אישור זכויות. כדאי לצלם את הדירה ביום הכניסה ולצרף לחוזה רשימה של הציוד ומצבו. משכירים צריכים לבדוק את היכולת של השוכר לשלם, ולקבוע בטחונות שבאמת אפשר לממש.
בבניין משותף יש לבדוק גם שהשימוש המתוכנן לא מתנגש בכללי הבניין, למשל עסק שפונה לקהל בדירת מגורים. על המשמעות של התקנון ושל רישום בית משותף כתבנו בנפרד. ומי שקונה דירה כדי להשכיר אותה יכול להתחיל את התכנון כבר בשלב הרכישה, עם עורך דין קניית דירה שמכיר את שני הצדדים של העסקה.
רוצים לדעת מה האפשרויות שלכם?
התקשרו או השאירו פרטים, ונחזור אליכם לתיאום פגישה בבני ברק או בירושלים.
איך אנחנו עובדים על הסכם שכירות
את התחום מוביל במשרד עו״ד בני ארבלי, שעוסק בחוזים ובהסכמים ובמקרקעין. הגישה שלו היא לעשות סדר: לזהות את הנקודות שבאמת עלולות להתפוצץ בעסקה הספציפית ולסגור אותן בניסוח ברור, במקום להעמיס על החוזה סעיפים שאף אחד לא קורא. זה חלק מתחום רחב יותר, שעליו אפשר לקרוא בעמוד עורך דין מקרקעין.
הטעות שאנחנו רואים הכי הרבה היא חוזה שנחתם לפי תבנית, בלי התאמה לדירה ולצדדים, ובלי בדיקה אם הוא עומד בכללי השכירות ההוגנת. יש לכם טיוטה ביד, או סכסוך עם שוכר או משכיר? את הבדיקה הראשונית עושים בפגישה ללא עלות, בבני ברק או בירושלים, ומשם מחליטים מה כדאי לשנות. המידע כאן כללי, ואינו מחליף ייעוץ משפטי שמותאם לחוזה שלכם.
פגישת היכרות ללא עלות
ספרו לנו בקצרה על המצב, ונבדוק יחד איך נכון להתקדם.
סניף מרכזי: ב.ס.ר 3, בני ברק
סניף ירושלים: מנדלי מוכר ספרים 7
מי מלווה אתכם
עו״ד בני ארבלי
בעל הרשאה לעריכת ייפוי כוח מתמשך והסמכת דירקטורים. עשרות שנות ניסיון במשא ומתן, מלווה לקוחות מול בנקים, נושים ורשויות.
שאלות נפוצות
שאלות נפוצות על הסכם שכירות
לא מצאתם תשובה? התקשרו אלינו, גם רק כדי לשאול.
האם הסכם שכירות חייב להיות בכתב?
בשכירות של דירה למגורים, כן. החוק מחייב חוזה בכתב שכולל פרטים מסוימים, בין היתר תיאור הדירה, תקופת השכירות, דמי השכירות ומועדי התשלום. גם בשכירות מסחרית חוזה בכתב הוא הדרך היחידה להוכיח מה סוכם.
מה חייב לכלול הסכם שכירות דירה?
לפחות את מה שהחוק דורש: פרטי הצדדים והדירה, התקופה, דמי השכירות, מועדי התשלום, הבטוחה והתנאים למימושה. בפועל כדאי להוסיף סעיפים על תיקונים, אופציה, יציאה מוקדמת, שותפים, שינויים בדירה ומצב הדירה בסוף התקופה.
כמה בטחונות מותר לדרוש מהשוכר?
בשכירות למגורים החוק קובע תקרה להיקף הבטוחה, שנגזרת מגובה דמי השכירות ומאורך התקופה. משכיר שדורש יותר מזה חושף את עצמו לטענה שהסעיף אינו תקף. בשכירות מסחרית אין תקרה כזו, וגובה הערבות נקבע במשא ומתן.
מי אחראי לתיקונים בדירה שכורה?
המשכיר אחראי לתקן ליקויים שלא נגרמו בגלל שימוש לא סביר של השוכר, בתוך פרקי זמן שהחוק קובע. השוכר אחראי לנזקים שגרם ולתחזוקה שוטפת. כדאי שההסכם יקבע גם דרך מסודרת להודיע על תקלה, כדי שיהיה תיעוד.
אפשר לצאת מהסכם שכירות לפני סוף התקופה?
רק אם החוזה מאפשר זאת, או בהסכמת המשכיר. בלי סעיף יציאה, שוכר שעוזב מוקדם עלול לחוב בדמי שכירות ובנזקים, בכפוף לחובה של המשכיר לפעול להקטנת הנזק, למשל לחפש שוכר אחר. לכן סעיף יציאה מוסדר הוא אחד החשובים בחוזה.
מה זה שוכר חלופי?
זה מנגנון שבו שוכר שרוצה לעזוב מציע במקומו שוכר אחר, בתנאים דומים, והמשכיר לא יסרב לו בלי סיבה סבירה. ההסכם צריך לקבוע מה נחשב מחליף מתאים, אילו בטחונות הוא נותן ומתי השוכר המקורי משתחרר. בלי הגדרה כזו, כל צד מבין את הסעיף אחרת.
מה ההבדל בין אופציה להארכה לבין חוזה חדש?
אופציה היא זכות שנקבעה מראש בהסכם הקיים, בדרך כלל לשוכר, להאריך את השכירות בתנאים שכבר סוכמו. חוזה חדש דורש הסכמה של שני הצדדים על הכול מחדש. לכן מי שרוצה ודאות לטווח ארוך מבקש אופציה כבר בחתימה הראשונה.
המשכיר יכול להעלות את שכר הדירה באמצע התקופה?
לא, אלא אם ההסכם קובע מנגנון לכך, כמו הצמדה למדד או עדכון מוגדר בתקופת האופציה. דמי השכירות שסוכמו מחייבים את שני הצדדים לכל התקופה. הודעה חד-צדדית על העלאה אינה משנה את החוזה.
מה עושים כשהשוכר מפסיק לשלם?
שולחים התראה בכתב ובודקים מה ההסכם קובע על הפרה ועל מימוש בטחונות. לפני מימוש צריך לעמוד בתנאים שבחוזה ובחוק, כולל הודעה מראש. אם החוב לא מוסדר, אפשר לתבוע את החוב ואת הפינוי, ושטר חוב שנחתם אפשר להגיש לביצוע בהוצאה לפועל.
מותר להחליף מנעול לשוכר שלא מתפנה?
לא. גם כשהתקופה הסתיימה והשוכר נשאר בלי רשות, המשכיר לא רשאי להוציא אותו בכוח, לנתק שירותים או להחליף מנעול. הדרך היא תביעה לפינוי מושכר, ופעולה עצמית עלולה לחשוף את המשכיר לתביעה.
שכירות רגילה יכולה להפוך לדיירות מוגנת?
ככלל, שכירות חופשית רגילה, שבה לא שולמו דמי מפתח, אינה יוצרת דיירות מוגנת. דיירות מוגנת היא מסלול משפטי נפרד שיש לו דינים משלו. אם יש ספק לגבי נכס ישן או תשלום שניתן בעבר, כדאי לבדוק את זה לפני שחותמים.
מי משלם ארנונה וועד בית בדירה שכורה?
התשלומים השוטפים חלים בדרך כלל על השוכר, וההסכם צריך לומר זאת במפורש ולקבוע מתי החשבונות עוברים על שמו. יש הוצאות שהחוק מטיל על המשכיר, ובוועד הבית מקובל להבחין בין תשלום שוטף לבין תשלום על שיפוץ או שדרוג של הבניין.
אפשר להכניס שותף או להשכיר בשכירות משנה?
העברת השכירות או השכרה בשכירות משנה טעונות ככלל את הסכמת המשכיר. כשמדובר בדירת שותפים, עדיף שההסכם יקבע מראש איך מחליפים שותף ומי אחראי לתשלום בתקופת המעבר. כך נמנעים ממצב שבו שותף עוזב ומשאיר את האחרים עם החוב.
מה כדאי לתעד ביום הכניסה לדירה?
תמונות וסרטון של כל חדר, קריאת מונים, רשימה של הציוד והריהוט ומצבם, וליקויים שכבר קיימים. את התיעוד כדאי לצרף להסכם כנספח חתום. ביום היציאה הוא מה שמכריע אם נזק מסוים היה שם קודם.
מתי מחזירים לשוכר את הבטוחה?
בסיום השכירות, אחרי שהשוכר פינה את הדירה ושילם את מה שהוא חייב, ובשכירות למגורים בתוך פרק זמן שקבוע בחוק. אם יש חוב, המשכיר רשאי לממש רק את החלק שמכסה אותו, ולפי התנאים שבהסכם. תיעוד מסודר של מצב הדירה מקצר מאוד את הוויכוח.
מה ההבדל בין שכירות למגורים לשכירות מסחרית?
על שכירות למגורים חלים כללי השכירות ההוגנת, שמגנים על השוכר בנושאי תקינות הדירה, תיקונים ובטחונות. בשכירות מסחרית הכללים האלה לא חלים, והחוזה עצמו קובע כמעט הכול. לכן בחוזה מסחרי הניסוח חשוב אפילו יותר.
איך בודקים שהמשכיר הוא באמת בעל הדירה?
מבקשים לראות נסח רישום או אישור זכויות, ומשווים את השם שמופיע בו לתעודת הזהות של מי שחותם. אם מישהו משכיר בשם הבעלים, מבקשים ייפוי כוח. הבדיקה הזו פשוטה ומונעת מקרים שבהם משלמים דמי שכירות למי שאין לו זכות להשכיר. בדיקה דומה, ומעמיקה יותר, נעשית לפני קניית דירה.
צריך ערבים בהסכם שכירות?
זה אחד מסוגי הבטוחה המקובלים, לצד ערבות בנקאית ושטר חוב. הערב צריך להבין על מה הוא חותם ולאיזו תקופה, כולל תקופת האופציה. בשכירות למגורים כדאי לבדוק איך הערבות משתלבת בכללים שהחוק קובע לבטוחות.
מה קורה אם הדירה לא ראויה למגורים ביום הכניסה?
המשכיר חייב למסור דירה שעומדת בתנאים שהחוק מפרט, כמו תשתיות מים, חשמל וביוב תקינות ודלת שננעלת. ליקוי שמונע מגורים סבירים צריך להיות מתוקן בתוך זמן קצר. אם זה לא קורה, לשוכר יש סעדים לפי החוק, וכדאי לתעד כל פנייה בכתב.
אפשר להביא אליכם טיוטת הסכם שכירות לבדיקה?
כן. בפגישת ההיכרות, שהיא ללא עלות, אפשר להציג את הטיוטה או את החוזה שכבר נחתם ולהבין אילו סעיפים דורשים שינוי. אם יש מחלוקת פתוחה עם הצד השני, כדאי להביא גם את ההתכתבות ביניכם.
בואו נדבר על המקרה שלכם
פגישת היכרות ללא עלות, בבני ברק או בירושלים. נבין את התמונה ונציע דרך ברורה להתקדם.
